1、法律与产权风险：商办用地产权仅40-50年，且到期后无法自动续期，部分项目因违规改造可能无法办理房产证。

2、安全风险：商办建筑消防、通风等设计标准与住宅不同，改造后常存在疏散通道狭窄、防火设施不足等问题，易引发火灾或踩踏。

3、经济负担：水电费按商业标准收取（比住宅高30%以上），契税、物业费及二次交易税费（如4%转让契税）显著增加。

4、社会配套缺陷：无法落户或就近入学，公服设施（如学校、医院）配套不足，且商住混杂导致管理混乱、治安隐患。

5、规划冲突：擅自改变用地功能易造成市政设施错配，影响区域规划决策。此外，虚假宣传诱导购买后，开发商常通过捆绑合同转嫁法律责任。

商改住公寓有哪些特点

1、土地性质特殊：商改住公寓的土地性质通常为商业或综合用地，而非住宅用地，这意味着其产权年限较短，一般为40年或50年，相较于住宅用地的70年产权存在明显差异。

2、使用成本较高：由于土地性质的原因，商改住公寓的水电费等日常开销通常按照商业标准收取，相较于住宅标准会有一定幅度的增加。

3、户型设计灵活：为了满足不同居住需求，商改住公寓的户型设计往往更加灵活多样，可以提供小户型、LOFT等多种选择，适合年轻人群或投资客群。

4、配套设施完善：商改住公寓项目通常位于城市繁华地段或交通便利区域，周边商业、教育、医疗等配套设施相对完善，居住便利性较高。

5、投资价值潜力：对于投资者而言，商改住公寓由于其较低的入手价格和灵活的出租方式，具有一定的投资价值潜力。但需注意市场风险和政策变化对投资回报的影响。

购买商改住公寓需要注意什么

1、产权风险：购买前需仔细核查项目的产权性质和年限，了解是否存在产权纠纷或限制转让等风险。同时，要关注当地政策对商改住公寓的产权登记、转让等方面的规定。

2、政策风险：由于商改住公寓涉及土地性质的变更，存在一定的政策风险。购买前需了解当地政府对商改住项目的态度和政策走向，以避免因政策调整而导致的投资损失。

3、居住体验：虽然商改住公寓在户型设计和配套设施方面具有一定优势，但由于其原本是商业或办公用途的物业，可能在采光、通风、隔音等方面与住宅存在差异。购买前需实地考察样板间或已入住的房源，了解实际的居住体验。

4、贷款政策：由于商改住公寓的土地性质特殊，部分银行可能对贷款首付比例、贷款利率等方面有特别规定。购买前需咨询多家银行了解贷款政策，以便做好资金规划。

5、物业管理：商改住公寓的物业管理水平和费用标准也是购买时需要考虑的因素。需了解物业公司的资质、服务内容和收费标准，以确保入住后的生活质量。