老破小等着拆还是卖了需综合考量：若有明确拆迁计划且补偿合理，可等待拆迁获取潜在收益；若拆迁遥遥无期或补偿低于预期，尽早出售更稳妥，避免房屋贬值及持有成本增加。同时需评估房屋所在区域发展潜力，若地段价值上升，即便不拆，出售也可能获更高溢价。最终决策应平衡拆迁机会成本、市场波动及个人资金需求。

老破小有哪些优缺点

老破小指房龄大、外观破旧的小户型住宅，多建于20世纪50-90年代。其优点在于：

1、地段核心：多位于市中心或成熟社区，周边配套完善，交通、教育、医疗资源集中，生活便利。

2、总价低：面积小（30-60㎡为主），总价低，适合预算有限的刚需购房者。

3、潜力大：通过改造装修可提升价值，部分特殊属性（如学校旁）使其具备溢价空间。

缺点则包括：

1、硬件差：房龄大，存在墙体老化、漏水、隔音差等问题，居住体验受影响。

2、无电梯：多数为楼梯房，加装电梯不普及，日常出行不便。

3、贷款难：银行评估严格，可能要求提高首付比例或缩短贷款年限。

4、物业差：多数无专业物业，卫生、安保、消防隐患多，如消防通道被占用、违章搭建普遍。

如何改造老破小提升居住体验

改造老破小需优先梳理需求，根据家庭人数、生活习惯规划空间，避免盲目拆改承重墙。具体如下：

1、空间优化：打通非承重墙做开放式厨房，优化动线；外置洗手盆实现三分离卫生间；利用墙面、嵌入式柜体增加储物空间。

2、核心翻新：更换老化水电线路，增加插座点位；铲除空鼓开裂墙面重新粉刷。

3、立面利用：采用高架床、墙面挂钩拓展收纳；嵌入电器节省空间。

4、功能整合：客厅餐厅一体化设计，中岛台兼作餐桌，提升空间利用率。

5、成本把控：保留可翻新部分（如旧地板打磨上色），优先改造水电、墙面，软装网购降低成本。