2025年契税的计算主要依据房屋的面积、购买者是否为首次购房以及房屋的性质(如普通住宅、非普通住宅等)来确定。以下是根据不同情况契税的具体计算方法：

1、首次购买普通住宅：

对于个人首次购买90平方米及以下普通住宅的，契税税率为1%。

对于个人首次购买90平方米以上普通住宅的，契税税率为1.5%。

2、非首次购买或购买非普通住宅：

对于非首次购买普通住宅，或者购买非普通住宅(如别墅、高档公寓等)的，契税税率为3%。

特殊情况：

如果购买的房屋属于经济适用房、棚户区改造安置房等政策性住房，契税税率可能会有所优惠，具体税率需根据当地政策确定。

对于二手房交易，契税的计税依据通常是房屋的评估价格或成交价格(取两者中的较高者)。

契税的计算公式为：应纳税额 = 计税依据 × 契税税率。

例如，如果购买了一套100平方米的普通住宅，且为首次购房，成交价格为100万元，则契税应纳税额为：100万元 × 1.5% = 1.5万元。

房屋契税缴纳有时间限制吗

房屋契税的缴纳确实有时间限制，具体规定如下：‌

1、‌一般情况下的缴纳期限‌

根据《中华人民共和国契税法》，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

2、‌特殊情况下的缴纳期限‌

如果因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或监察机关的监察文书导致土地、房屋权属转移，或者因改变土地、房屋用途而需要补缴契税，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

对于正常购买房屋并已拿到购房发票的情况，契税的缴纳期限是在办理土地、房屋权属登记手续之前，且正常情况下不会产生滞纳金。