第四代住宅的公摊面积相对较小，甚至可以实现“零公摊”。第四代住宅的核心特征包括立体绿化和面积赠送，通过设计两层通高的空中花园、开放式绿化平台等，这些区域因符合政策要求不计入容积率，从而在计算得房率时形成“分子膨胀”效应。

第四代住宅有什么优点?

1、生态化设计。

通过空中庭院、立体绿化等设计，将自然引入居住空间，如每户规划6米挑高庭院，实现垂直绿化景观，增强居住舒适度。外立面植物覆盖和错层露台设计，满足城市居民对自然的向往，部分项目还结合公共景观庭院促进邻里互动。

2、空间扩展与多样性。

大露台、错层设计扩展了生活场景，例如露台可种植花草或布置休闲区，部分户型采用270°环幕设计提升采光和视野体验。

第四代住宅有什么缺点?

1、后期维护与管理难题。

露台加建与外立面混乱：业主常将露台封闭为阳光房，导致外立面美观度下降，且不同封闭方式造成视觉杂乱。高端物业尚可管控，普通住宅交付数年后外立面可能面目全非。

绿化维护成本高：空中花园需长期专业养护，但实际入住后易出现草木荒废、蚊虫滋生问题。国内物业普遍缺乏维护能力，导致小区环境退化。

2、居住体验硬伤。

采光与隐私问题：错层露台设计导致下层住户采光被严重遮挡，室内视野受限;楼上对楼下露台一览无余，隐私性差。

功能性局限：露台受风吹日晒影响，封闭成本高(如全玻璃栏板)，不封闭则面临灰尘、温度控制等问题，实用性低于宣传效果。

3、安全隐患与规范争议。

错层露台存在攀爬风险，且部分项目物业对封闭改造监管不足，可能引发安全隐患。